Q. 不動産の減価償却——なぜ築古木造アパートが節税に使われるのか？
A. 建物は毎年少しずつ「価値が減る」という前提で、その減少分を経費（減価償却費）として計上できる。特に築古の木造建物は短期間で大きく経費計上でき、帳簿上の赤字で他の収入を圧縮できる。
減価償却（げんかしょうきゃく）とは
機械や建物など、時間が経つにつれ価値が減っていく資産は、購入金額を一度に経費にするのではなく、法定耐用年数にわたって毎年少しずつ経費にするというルールになっている。これが減価償却だ。
建物の法定耐用年数（新築の場合）
1,000万円の木造建物なら、毎年約45万円（1,000万円÷22年）を経費にできる。建物は現存していてもだ。
「築古木造」が節税に使われる理由
中古物件を買う場合、残存耐用年数は以下の式で計算される。
中古建物の耐用年数の計算
法定耐用年数を超えた物件：法定耐用年数 × 20%
例：築22年超の木造 → 22年 × 20% ＝ 4年
つまり築22年以上の木造建物を買うと、4年で全額を経費にできる。
この帳簿上の赤字を給与など他の所得と合算（損益通算）すると、全体の課税所得が減り、所得税・住民税が下がる。
「節税になるが儲かるとは限らない」
ここで重要な注意がある。減価償却はあくまで「帳簿上の経費」だ。実際に現金が出ていくわけではない（購入時に出ていっているが）。
4年後に減価償却が終わると、帳簿上の赤字効果はなくなり、家賃収入がそのまま課税される。さらに、売却時には「減価償却した分、取得価格が低くなる」ため、売却益が大きくなり課税される（課税の繰り延べ）。
節税と投資は別の話
「節税になるから買う」という理由だけでは不動産投資は危険。物件の立地・収益性・空室リスクなど投資としての判断は別途必要。
なぜこの制度が廃止されないのか
大手不動産会社・デベロッパーはビル・マンションを大量に保有し、同じ仕組みで利益を管理している。不動産業界は政治献金で強い影響力を持ち、かつ政治家自身も不動産を持っている人が多い。減価償却ルールを変えると自分たちにも返ってくる。